Grazac, charmant village de Haute-Garonne situé entre Toulouse et les Pyrénées, offre un cadre de vie paisible et verdoyant. Apprécié pour son environnement naturel et son atmosphère conviviale, il séduit par son authenticité et sa qualité de vie. À proximité d’Auterive et des principaux axes routiers, Grazac permet de profiter du calme de la campagne tout en restant proche des commodités.

Grazac est une commune rurale de Haute-Garonne, située dans le bassin auterivain, au cœur d’un environnement vallonné et verdoyant, à proximité immédiate d’Auterive et à environ 35 km au sud de Toulouse. La commune compte désormais 816 habitants en 2023, contre 587 en 2017, confirmant une croissance démographique importante ces dernières années.

Sur le plan historique et culturel, Grazac s’inscrit dans le Lauragais, territoire marqué par son patrimoine rural et agricole. Le village possède notamment une église ancienne ainsi qu’un château dont l’histoire remonte au Moyen Âge ; son environnement de collines et de campagne participe largement à son attractivité résidentielle.

Grazac offre ainsi un cadre de vie recherché pour les personnes souhaitant bénéficier du calme de la campagne tout en restant proches d’Auterive, des commerces, des services et des principaux axes permettant de rejoindre Toulouse. La commune appartient à l’aire d’attraction de Toulouse et présente un habitat très largement composé de maisons individuelles.

Marché de l'immobilier à Grazac

Appartement

≈ 2 000 € / m² prix moyen indicatif
Fourchette indicative : 1 100 € à 3 160 € / m²

Le marché des appartements est très peu représentatif à Grazac, l'offre étant essentiellement constituée de maisons individuelles. MeilleursAgents estime actuellement le prix moyen des appartements à 2 003 €/m², avec une fourchette de 1 091 à 3 162 €/m².

Les données DVF montrent d'ailleurs qu'il existe très peu de transactions d'appartements, ce qui rend toute moyenne particulièrement fragile.

Maison

≈ 2 200 à 2 250 € / m² prix moyen estimatif
Fourchette indicative : ≈ 900 € à 4 000 € / m²

MeilleursAgents estime au 1er septembre 2026 le prix moyen des maisons à 2 227 €/m², avec une fourchette très large de 891 à 4 025 €/m² selon l'emplacement, l'état du bien, la surface du terrain et les prestations.

Les données issues des transactions réelles sont plus prudentes : sur 2021-2025, la médiane des ventes de maisons ressort à environ 1 972 €/m², sur 27 ventes analysées. En 2025, la médiane des maisons atteint également 1 972 €/m², avec seulement 9 ventes, ce qui impose une certaine prudence dans l'interprétation.

Caractéristiques du marché résidentiel

Le marché immobilier de Grazac est très majoritairement orienté vers la maison individuelle et l'habitat familial.

Le marché est notamment caractérisé par :

• une très forte dominante de maisons individuelles ;
• une offre extrêmement réduite en appartements ;
• une demande principalement tournée vers les résidences principales ;
• des écarts de prix importants selon le secteur, le terrain, l'état du bien et les prestations ;
• une présence importante de constructions relativement récentes : 36,7 % des résidences principales construites avant 2021 datent de 2006 à 2020, selon l'INSEE.

La commune comptait 816 habitants en 2023, contre 522 en 2012, soit une progression de près de 56 % en onze ans. Cette croissance témoigne de l'attractivité résidentielle de Grazac, même si le marché immobilier reste quantitativement limité.

Évolution du marché

Les chiffres doivent être interprétés avec davantage de prudence qu'à Auterive en raison du faible nombre de transactions.

Sur les ventes DVF, la médiane des maisons est passée d'environ 1 739 €/m² en 2021 à 1 972 €/m² en 2025, soit une progression d'environ +13 % sur quatre ans.

En parallèle, les estimations de marché de MeilleursAgents placent aujourd'hui le prix moyen des maisons autour de 2 227 €/m² et indiquent une progression d'environ +3,4 % sur un an et +20,8 % sur cinq ans pour les maisons.

Ces deux indicateurs ne mesurent toutefois pas exactement la même chose : la DVF correspond aux prix réellement enregistrés lors des ventes, tandis que les plateformes d'estimation produisent une valeur de marché à partir de leurs propres méthodologies.

Délai moyen de vente

Pour Grazac, je serais beaucoup plus prudent que pour Auterive sur la notion de délai moyen de vente : le faible volume d'annonces et de transactions ne permet pas de produire un délai statistique aussi robuste.

Le positionnement prix est donc particulièrement important. Une maison correctement estimée, bénéficiant d'un bon emplacement, d'un terrain agréable et de prestations recherchées peut se distinguer rapidement, tandis qu'un prix trop ambitieux peut réduire fortement le nombre d'acquéreurs potentiels.

À retenir

Grazac bénéficie d'une véritable attractivité résidentielle, portée par son environnement rural, sa proximité d'Auterive et son accès à l'aire toulousaine.

Le marché est cependant beaucoup plus confidentiel qu'à Auterive : les statistiques au m² doivent donc être utilisées comme des ordres de grandeur et non comme une valeur automatique.

Pour une estimation professionnelle à Grazac, il est particulièrement important d'intégrer l'emplacement exact, la surface et la qualité du terrain, la surface habitable, l'année de construction, les performances énergétiques, l'état général et le niveau de prestations. Dans une commune où le nombre de ventes est limité, la comparaison avec des biens réellement comparables est souvent plus pertinente qu'une simple application d'un prix moyen au m².