Toulouse, capitale de l’Occitanie, est une métropole dynamique et attractive, reconnue pour son patrimoine, son économie et sa qualité de vie. Ville étudiante et technologique, elle bénéficie d’un important bassin d’emploi porté notamment par l’aéronautique, le spatial et les nouvelles technologies. Entre centre historique, quartiers résidentiels et espaces verts, Toulouse offre un cadre de vie urbain vivant et diversifié, à proximité des Pyrénées et de la Méditerranée.

Toulouse Métropole regroupe 37 communes et compte 841 524 habitants en 2023, contre 771 132 en 2017, soit une progression de +9,1 % en six ans. Avec une densité de 1 837 habitants/km², elle constitue le principal bassin de vie et d'emploi de l'agglomération toulousaine.

Le territoire compte 482 205 logements, dont 89,8 % de résidences principales, 3,1 % de résidences secondaires et 7,1 % de logements vacants. La part des propriétaires de leur résidence principale atteint 40,3 %, avec une différence importante entre Toulouse et les communes périphériques.

Toulouse Métropole bénéficie d'une forte attractivité démographique et économique, portée notamment par l'aéronautique, le spatial, les activités technologiques, l'enseignement supérieur et la recherche. La population métropolitaine progresse en moyenne de +1,5 % par an entre 2017 et 2023, dont +0,9 point lié au solde des entrées-sorties.

Marché de l'immobilier à Toulouse Métropole

Appartement

≈ 3 500 à 3 600 € / m² prix moyen indicatif à Toulouse

Il faut toutefois distinguer Toulouse intra-muros du reste de la Métropole.

À Toulouse, MeilleursAgents estime au 1er septembre 2026 le prix moyen d'un appartement à 3 569 €/m², avec une fourchette de 2 225 à 4 976 €/m² selon les quartiers et les caractéristiques du bien.

PAP donne une moyenne légèrement différente de 3 286 €/m² pour les appartements à Toulouse, sur la base des données DVF et de ses propres données de marché.

Pour l'ensemble de la Métropole, il n'est donc pas pertinent de retenir un prix unique : Balma, Quint-Fonsegrives, L'Union ou certaines communes de l'est peuvent présenter des valeurs nettement supérieures à certains secteurs de Toulouse ou de l'ouest/nord métropolitain.

À titre de référence, l'étude de l'AUAT sur les transactions 2022-2024 situait le prix médian des appartements anciens à 3 333 €/m² à Toulouse, contre 3 442 €/m² à Balma, 3 653 €/m² à Quint-Fonsegrives et 3 280 €/m² à L'Union.

Maison

≈ 4 100 € / m² à Toulouse
≈ 3 000 à 4 500 € / m² selon les communes et les secteurs

À Toulouse intra-muros, MeilleursAgents estime actuellement le prix moyen d'une maison à 4 114 €/m², avec une fourchette extrêmement large de 2 096 à 7 325 €/m².

PAP estime de son côté le prix moyen des maisons à 3 880 €/m² à Toulouse. La surface médiane d'une maison vendue est d'environ 100 m², pour un prix médian de 388 000 €.

À l'échelle métropolitaine, il est toutefois plus pertinent de retenir une fourchette de l'ordre de 3 000 à 4 500 €/m², avec des écarts considérables selon la commune, le quartier, la surface du terrain, la proximité de Toulouse et la qualité du bien.

Caractéristiques du marché résidentiel

Le marché de Toulouse Métropole présente une structure très différente selon les territoires.

À l'échelle métropolitaine :

• 70,7 % des logements sont des appartements ;
• 28,6 % sont des maisons ;
• 89,8 % sont des résidences principales ;
• 7,1 % sont vacants ;
• 40,3 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.

Cette moyenne masque toutefois une opposition importante entre Toulouse, très largement composée d'appartements, et les communes périphériques où la maison individuelle domine souvent largement.

À Toulouse même, les appartements représentent environ 83 % du parc, contre seulement 16 % de maisons. La part des propriétaires y est de 32,2 %.

Le marché métropolitain est donc composé de plusieurs sous-marchés : centre-ville toulousain, quartiers périphériques, première couronne résidentielle et communes périurbaines.

Évolution du marché

Après la correction observée depuis 2022, le marché toulousain montre en 2026 des signes de stabilisation.

À Toulouse, SeLoger estime au 1er septembre 2026 le prix moyen à :

• 3 569 €/m² pour un appartement, soit +0,7 % sur un an ;
• 4 114 €/m² pour une maison, soit +0,3 % sur un an.

PAP affiche de son côté une progression de +1,3 % sur un an pour son indicateur global toulousain, mais une évolution de -2,3 % sur deux ans.

Les données de transactions DVF montrent également que le marché reste inférieur à ses niveaux les plus élevés de 2022 dans certains segments. Sur les 24 derniers mois, les transactions recensées à Toulouse donnent environ 3 369 €/m² pour les appartements et 3 833 €/m² pour les maisons.

On peut donc retenir une situation de marché globalement stabilisé en 2026, après plusieurs années de correction, avec des évolutions désormais très différentes selon les quartiers et les communes.

Marché du neuf

Le marché du neuf reste plus cher que l'ancien.

Au premier semestre 2026, le prix moyen des logements collectifs neufs libres dans l'aire urbaine toulousaine atteint environ 4 485 €/m² hors stationnement. Le niveau était de 4 520 €/m² un an auparavant.

À Toulouse même, le prix moyen du collectif neuf atteignait environ 4 850 €/m² au premier trimestre 2026.

Le marché du neuf reste cependant marqué par des volumes de commercialisation relativement faibles par rapport aux années précédant 2023.

Délai moyen de vente

Le marché toulousain reste relativement liquide par rapport à de nombreuses autres grandes villes françaises.

PAP estimait au printemps 2026 le délai moyen de vente à 53 jours à Toulouse, tandis que les données actualisées de PAP affichent actuellement environ 55 jours.

SeLoger/MeilleursAgents situe pour sa part le délai moyen autour de 67 jours en septembre 2026.

Ces différences proviennent des méthodologies utilisées, mais elles montrent globalement un marché beaucoup plus liquide que celui des petites communes rurales du Lauragais et du bassin auterivain.

À retenir

Toulouse Métropole constitue un marché immobilier très dynamique et extrêmement hétérogène, avec 841 524 habitants et 482 205 logements répartis sur 37 communes.

À Toulouse intra-muros, on peut retenir en septembre 2026 un ordre de grandeur d'environ 3 300 à 3 600 €/m² pour les appartements et 3 900 à 4 100 €/m² pour les maisons, avec des écarts considérables selon les quartiers.

À l'échelle de la Métropole, il est en revanche impossible de retenir un prix moyen unique réellement pertinent : les valeurs peuvent être très différentes entre Toulouse, Balma, Quint-Fonsegrives, L'Union, Colomiers, Blagnac, Tournefeuille, Cugnaux, Saint-Orens, Aucamville ou les communes plus périphériques.

Le marché apparaît actuellement stabilisé après la correction de 2022-2025, avec une légère reprise ou stabilisation des prix en 2026.

Pour une estimation professionnelle sur Toulouse Métropole, le raisonnement doit donc impérativement se faire à l'échelle de la commune, voire du quartier : emplacement, accessibilité, terrain, type de construction, DPE, état, prestations et concurrence immédiate peuvent générer plusieurs dizaines de pourcents d'écart.